Hermosillo: ciudad feudal

Por: Luis Fernando Puebla Corella

Actualmente, la propiedad feudal y la propiedad privada moderna del suelo son instituciones diferentes. La primera se asociaba con un dominio territorial basado en una autoridad política y relaciones de servidumbre, entre muchos otros factores; la segunda, transformó a la tierra en un bien enajenable, hipotecable y arrendable, así como en soporte básico para la producción.

Sin embargo, la tierra es la misma y los remanentes históricos conservan una inercia difícil de soltar, especialmente porque cuando uno habla de feudalismo, frecuentemente se refiere a un desarrollo centrado en la tenencia de la tierra, en una economía agraria y no en el comercio o la transformación de las materias primas.

En este sentido, al hablar de la tenencia y pese a los históricos cambios de propietarios, está claro que ninguno de ellos produjo la tierra por sí mismo, así como las ventajas de su ubicación. El terrateniente puede invertir en habilitarla y construir sobre ella, pero debe distinguirse esa inversión del valor que adquiere por encontrarse, en el caso urbano, cerca de empleos, vialidades, infraestructura o consumidores. Cuyo valor procede en buena medida del desarrollo colectivo de la ciudad.

La propiedad permite privatizar el cobro por acceder a esas ventajas externas, comúnmente creadas por el esfuerzo colectivo. Por ello se crea una tensión entre distintos actores: para el terrateniente, la renta es un ingreso; para la empresa que necesita instalarse, es un costo. Un industrial puede tener capital, tecnología y trabajadores disponibles y, aun así, enfrentar una barrera territorial que reduzca la viabilidad de su proyecto. Esto supone una presión extra hacia quien busca desarrollarse productivamente, frente al propietario que recibe ingresos por esfuerzos que no constituyó.

Esta tensión fue reconocida por distintas tradiciones de la economía política. Desde la escuela clásica, David Ricardo examinó la renta de la tierra y sus consecuencias distributivas; Marx distinguió al terrateniente del capitalista que organiza la producción; Henry George planteó recuperar socialmente la renta del suelo mediante la tributación de su valor. Sus explicaciones y propuestas difieren, pero permiten entender que cuestionar la renta territorial no equivale necesariamente a cuestionar la empresa privada o la producción capitalista. Aspecto que, frecuentemente, para el caso mexicano ha sido malentendido en favor del propietario y en detrimento de su contraparte productiva.

El obstáculo aparece cuando el propietario puede obtener mayores beneficios reteniendo suelo o esperando su valorización que poniéndolo en uso. En una ciudad, esta decisión individualmente rentable puede generar costos colectivos: expansión hacia lugares más distantes, infraestructura desaprovechada, mayores desplazamientos y dificultades para abrir negocios. También puede orientar capital hacia la adquisición de propiedades existentes promoviendo su concentración en pocas manos, en lugar de ampliar capacidades productivas. Con ello, las ciudades se paralizan, el capital local se estaciona en bienes raíces que abren un mercado al alquiler cada vez más demandado y, por lo tanto, el encarecimiento del espacio se traduce en menor competitividad, con productos que suman ese costo al público.

La reciente denuncia del cierre de 80 locales en el centro de Hermosillo, así como su pérdida de competitividad tiene sus raíces en esta tensión. Al grado que la inversión pública en infraestructura puede traducirse en mayores costos para el comerciante y restarle competitividad, lo contrario a la intención de generar desarrollo económico. Esto constituye una importante paradoja escasamente atendida y presente tanto en el centro como en la periferia; tanto en comercio, como en vivienda e industria.

Sin embargo, no toda propiedad del suelo genera esos resultados. La seguridad de la tenencia puede favorecer inversiones de largo plazo; el arrendamiento puede permitir que una empresa opere sin inmovilizar recursos en comprar un inmueble. Tampoco todo terreno vacío constituye retención especulativa. El efecto depende de la concentración, la disponibilidad de alternativas, los servicios, la regulación y los costos de conservar la propiedad sin utilizarla. Un propietario podría retener su tierra siempre y cuando retribuya su proporción de valor social añadido (plusvalía) para ampliar los beneficios urbanos hacia el resto de la población.

En Hermosillo, la problemática podría observarse en una especulación que se fortalece en el control concentrado del suelo, la cual obstaculiza el desarrollo capitalista productivo mientras fortalece la acumulación inmobiliaria y rentista. Como he expuesto anteriormente, en 2013, 0.15% de los propietarios concentraban la mitad de la tierra urbanizada y urbanizable; a falta de información actualizada, mi vaticinio es que la concentración se ha incrementado y con ella los precios del suelo.

Lo anterior, no necesariamente frena toda acumulación, sino que favorece unas formas de enriquecimiento y acumulación sobre otras. La propiedad se beneficia de la llegada de industrias, porque estas generan demanda de terrenos, naves y viviendas, sin que los propietarios tengan que participar directamente en la innovación o la manufactura. De hecho, ahí está lo impresionante de la ciudad, pese al encarecimiento del suelo, Hermosillo se presenta dinámica en la atracción de inversión foránea. Nuestros salarios son altos frente a otras ciudades, Hermosillo es relativamente competitiva para capitales foráneos que encuentran atractivos otras características como una fuerza de trabajo capacitada, la ubicación geográfica de la ciudad y la conectividad con otras ciudades, por mencionar algunos factores. Pero nuestro nivel de vida parece no empatar del todo con los ingresos. Tal vez, esa transferencia de valor tan individualizada y focalizada en los propietarios del suelo es la que mantiene el atraso en activos colectivos como en parques, jardines, calles, banquetas, museos o un transporte público de calidad (Por ejemplo, Pachuca, Oaxaca, Mérida, Campeche y Morelia son ciudades menos ricas y de población similar que cuentan con BRT o Metrobús).

Por ello, a manera de metáfora, Hermosillo es el feudo que se reduce a la propiedad del suelo, más que a la transformación por el riesgo productivo local. Buena parte de nuestros sectores empresariales y la ausencia de políticas públicas en la materia, han creado una dependencia territorial que, según algunos historiadores, tiene una base cultural trazada por nuestra tradición agropecuaria. Tiene sentido que al momento de vender la cosecha o el ganado se confiara en resguardar el dinero bajo la compra de terrenos. Sin embargo, el tiempo ha traducido esa permanencia en una ciudad donde resulta más rentable poseer el lugar de la producción que invertir en producir, y donde el crecimiento termina aumentando el tributo que hogares y empresas pagan por permanecer en ella.

En este sentido, iniciativas como “Hermosillo: Ciudad de Talento e Innovación” o “Amalaya: Tierra Sonora”, son apuestas que integran a los sectores social, empresarial y gubernamental con el fin de ampliar las posibilidades locales de innovación, crear ecosistemas creativos y eliminar los cuellos de botella para un desarrollo económico más diverso e inclusivo. Para su éxito, al territorializar estas propuestas se deberá reconocer el valor que agregan al suelo colindante, con el fin de crear los mecanismos que privilegien el desarrollo económico por encima de la especulación inmobiliaria.

El autor es Arquitecto. Planificador Territorial. Integrante de la Agencia de Planeación Territorial. Integrante de la RED Hermosillo ¿Cómo Vamos?

Hermosillo ¿Cómo Vamos? es una organización democrática e incluyente, la opinión del autor(a) en esta colaboración no representa necesariamente la postura, ideología, pensamiento o valores de la organización desde donde promovemos el derecho a la libre expresión, la construcción de opiniones y la formación de pensamiento crítico. Estamos abiertos al diálogo, la deliberación y la construcción de propuestas para la atención a los desafíos locales con el propósito de que Hermosillo sea un mejor lugar para vivir.